Как выбрать складское помещение под ключ в Москве: все этапы от поиска до запуска

Часто при попытке сэкономить не учитываются многие факторы. В итоге после заключения договора выясняется, что затраты на содержание склада значительно выше, чем планировалось. Бывает и наоборот: компания перестраховывается, снимает или приобретает дорогое здание, когда можно обойтись более бюджетным вариантом. А если объект рассматривают как инвестицию, неприятным сюрпризом могут стать трудности при сдаче его в аренду, субаренду или перепродаже. В статье рассказываем, как выбрать складское помещение под ключ в Москве, чтобы оно работало на ваш бизнес.

Этап 1. Постановка цели: зачем нужен склад и какой

Грамотное планирование означает, что в компании четко определили свою цель и поняли, какие параметры должны быть у помещения. На этой стадии можно сэкономить больше денег, чем в последующем при переговорах о снижении арендных платежей.

Если ваша компания планирует арендовать помещение и пользоваться им

Следует с помощью специалиста по складской логистике понять, какой тип объекта вам нужен. Прежде всего речь идет о технических характеристиках склада, куда входят:

• высота пола (он может быть на уровне земли, а может – на уровне 1,2 м от земли);
• материал напольного покрытия;
• коммуникации;
• размер подсобных помещений;
• наличие автоматических ворот и их количество в расчете на одно здание;
• коэффициент грузонапряженности склада (соотношение груза на кв. м площади на протяжении 365 дней).

И это далеко не полный перечень параметров. Важно еще учесть специфику вашего бизнеса. Например, если вы занимаетесь онлайн-торговлей в розницу, но хотите не платить маркетплейсу за хранение, а отгружать товар сами, вам необходим склад, где вашему персоналу разрешат работать, то есть нужен не фулфилмент. Если вы отправляете сборные грузы – ищите склад консолидации.

Для отдельных товаров складская деятельность лицензируется. Речь идет о лекарствах и сырье для их производства, алкогольных и спиртосодержащих веществах и многих других материалах. Специфические помещения нужны для легковоспламеняющихся жидкостей (бензина, например), автомобильных шин, оружия.

В чем можно ошибиться?

Часто арендаторы, да и покупатели не считают упущенную выгоду. Между тем число ворот, лифтов, высота пола и другие детали ощутимо влияют на затраты. Так, если выбрать склад с хорошим естественным освещением, то можно снизить расходы на электричество в 2 раза, а в помещениях с достаточным количеством грузовых лифтов экономится время на погрузку и разгрузку.

Иногда предприниматели и логисты находят склад, площади которого хватит на текущий товарооборот, они не принимают в расчет, что бизнес растет, объемы закупок и продаж увеличиваются, и вскоре помещение станет недостаточным.

Нередко компании выбирают склад лучше, чем нужно, и переплачивают за лишние опции:

• Продукция не требует комнатной температуры, можно ограничиться холодным складом, но организация арендует отапливаемое помещение, что выходит дороже.
• Бизнес не использует высотное стеллажное хранение, но компания находит склад с потолками 12–14 м, хотя ей достаточно 6–8 м.

Если вы намерены купить склад для своих нужд

Следует помнить, что после подписания договора ответственность за содержание недвижимости полностью ложится на вас, поэтому все, о чем упомянуто выше в подразделе, посвященном аренде, в случае покупки надо оценивать в два раза тщательнее.

Кроме того, покупка, в отличие от аренды, – стратегический шаг на десятилетия. Даже когда приобретаете помещение для собственных нужд, надо всегда предполагать, что, возможно, рано или поздно вы захотите продать этот склад. Следовательно, не только смотрите на технические характеристики здания, но и сразу считайте окупаемость.

Важно учитывать:

• Стоимость помещения, ставку капитализации, динамику арендной платы и многое другое. Если вы берете дорогой склад и затем будете сдавать его под дешевую продукцию, актив может не окупиться.
• Ликвидность. Надо прогнозировать, будет ли объект востребован через 5–10 лет в случае перепродажи.

Пример из нашей практики

Подобранный нами склад клиент купил для собственного производства. Спустя два года изменил стратегию и решил продать объект. Так как мы изначально выбрали помещение в востребованной локации, то быстро нашли покупателя, и наш заказчик заработал на разнице в цене.

Если вы хотите зарабатывать на складской недвижимости

Допустим, вы планируете снять объект, чтобы затем сдавать его в субаренду. Или желаете купить помещение, а потом перепродать, получив выгоду от разницы цен.

Чтобы не испытывать трудностей с поиском арендатора или покупателя, нужно выбирать востребованный объект. По международным стандартам склады делят на 4 класса: A, B, C и D, а в них – подклассы, например A+/B+, иногда также A-, B- и др. В классификации от проекта re-digest, которую разработала рабочая группа девелоперов, консультантов и банков в 2023 г., выделены классы A+, A, B+, B и C.

Инвестировать лучше в универсальные объекты, которые могут подойти максимальному количеству арендаторов и покупателей. Выбирайте склады в районах, которые востребованы у арендаторов. Это территории вблизи МКАД и ЦКАД. Чем ближе к МКАД, тем больше ставка и цена покупки, но и выше ликвидность.

Этап 2. Подбор и оценка объекта (due diligence)

Помещение ищут на сайтах собственников и арендодателей, профильных площадках («Циан», «Авито», порталах и телеграм-каналах о недвижимости); по рекомендации знакомых и с помощью профессиональных консультантов.

Когда найдено несколько подходящих вариантов, нужно провести всестороннюю проверку. Обратите внимание на следующее:

• Юридический статус объекта и территории, на которой он расположен. Проверьте документы на землю и здание, убедитесь в том, что склад не под обременением и по поводу него не идет судебный процесс.
• Юридический статус территории, по которой машины едут от шоссе к зданию склада. Если это частная земля, то может случиться, что спустя полгода ее владелец установит ограждение. Тогда к складу придется подъезжать с другой стороны, и время подвоза грузов увеличится.
• Коммерческие условия: насколько цена, что называется, в рынке; что входит в стоимость; как разграничены зоны ответственности арендодателя и арендатора при обслуживании склада, вывозе мусора, снега; кто платит за охрану.
• Расположение: удобно ли подъезжать машинам, далеко ли до вашего офиса или клиентов.
• Технические характеристики и состояние помещения (батареи, полы, гидроизоляция, автоматизирован ли склад, наличие морозильных камер, хорошая ли система кондиционирования и пр.). Есть ли мезонины, которые позволяют хранить малогабаритный груз.
• Административно-бытовые помещения (в порядке ли офисы, раздевалки, душевые, комнаты отдыха для водителей и охраны).
• Возможность обеспечить правильное товарное соседство. Например, если вы планируете хранить пищевые продукты и химию, то они должны лежать друг от друга на расстоянии. То же самое с шинами и детским питанием.

О чем надо помнить

В наши дни компаниям, которые работают на рынке электронной коммерции, часто нужны помещения с доками, пандусами, рампами, чтобы грузооборот был быстрее. Однако подавляющее большинство складов построено и введено в эксплуатацию задолго до того, как начала развиваться интернет-торговля. Если вы участник рынка онлайн-ритейла, найти быстро подходящий объект недвижимости для хранения товаров может быть нелегко.

Не стоит недооценивать роль технического осмотра. Часто арендатор видит красивые ворота и ровный пол, но не проверяет работу пожарной сигнализации. При эксплуатации это превращается в штрафы.

В случае высотного хранения большое значение имеет нагрузка на пол. Арендатор должен рассчитывать вес товаров, чтобы не нарушить конструкцию здания.

Пример кейса. Компании потребовалось подобрать новый склад. В прежнем, который она нашла самостоятельно, обнаружилась серьезная проблема: пол не выдерживал расчетной нагрузки, и после монтажа стеллажей конструкции начали проседать. В результате пришлось в экстренном порядке искать другую площадку и нести расходы на переезд и простой.

Этап 3. Подписание договора

Качественно проработанный договор – залог безрисковой аренды или покупки. В нем должны быть четко прописаны:

• срок и условия аренды;
• порядок изменения ставок;
• распределение операционных расходов;
• обязанности по содержанию территории и коммуникаций;
• порядок доступа транспорта и режим работы склада;
• компенсации возможного ущерба и многое другое.

Чем больше аспектов сделки обсудите с арендодателем или продавцом и отразите в договоре, тем проще будет эксплуатировать склад. В противном случае повышается вероятность, что возникнут какие-нибудь неприятные неожиданности.

Примеры из практики

• Клиент и арендодатель на этапе переговоров не затрагивали тему проезда транспорта через контрольно-пропускной пункт (КПП). Сначала у арендатора продажи были маленькими, приезжал один автомобиль в день. Спустя полгода бизнес пошел в гору, у КПП в часы пик стали скапливаться очереди фур, но на территорию их не пропускали: ведь арендодатель не предполагал, что будет такое количество машин. В итоге пришлось найти помещение, вокруг которого была не меньшая территория, и владелец не возражал против парковки фур.

• Другая ситуация произошла под Новый год. За несколько месяцев до этого, в июне, клиент заключил договор с арендодателем. Обязательство вывозить мусор взял на себя и добросовестно его выполнял в летние месяцы, потом в сентябре и октябре. В ноябре неожиданно выпал снег, появились сугробы. Слово «неожиданно» здесь подходит лучше всего: участники сделки поняли, что не согласовали, кто отвечает за вывоз снега.

Этап 4. Начало эксплуатации склада

Стабильная работа зависит от соблюдения техники безопасности, пожарных норм и условий труда. Обычно обязанности распределяются так:

• Арендатор отвечает за процессы внутри: охрану, контроль доступа, предотвращение краж.
• Арендодатель – за внешнюю инфраструктуру: охрану периметра, исправность коммуникаций, своевременный ремонт, вывоз мусора и снега.

В каких случаях и чем полезны консалтинговые компании

Владельцы небольшого бизнеса не являются экспертами в складской логистике. Начав пользоваться арендованным или купленным помещением, они обнаруживают недостатки, которые не были видны на этапе переговоров и оценки объекта, и вынуждены нести издержки.

В крупных организациях обычно работают квалифицированные логисты, юристы и финансисты. Однако не всегда они действуют как команда. Нередко работа организована так, что каждый проверяет только то, что относится к его специальности. Затем топ-менеджер всю полученную от команды информацию синтезирует воедино, и на этой стадии в процессе оценки объекта появляются «слепые пятна»: что-то важное упускается.

Консалтинговые компании помогают минимизировать риски и избежать неожиданных расходов:

• Для владельцев малого бизнеса это экономия времени и денег. Привлечение консультантов на ранней стадии обходится значительно дешевле, чем издержки от самостоятельного выбора неподходящего склада.
• Крупные организации получают от консультантов независимую, объективную оценку, которая позволяет принять взвешенное стратегическое решение.