Противоречивая динамика: складские рынки крупнейших городов России и Казахстана демонстрируют рост вакансии

Высокая ключевая ставка и замедление экономики привели к снижению деловой активности на складском рынке Москвы и Санкт-Петербурга. В этих условиях компании стали замораживать планы по развитию и освобождать избыточные площади, что привело к росту вакансии и коррекции ставок аренды. Увеличение доли свободных площадей и снижение стоимости аренды также наблюдается в Алматы, где на рынок вышел существенный объем предложения.

Москва и Подмосковье

За 9 мес. 2025 г. на складском рынке Московского региона было введено 653,8 тыс. м² площадей класса А. Это на 87% больше, чем за три квартала 2024 г., когда на локальном рынке было построено 350 тыс. м² качественной складской недвижимости. До конца текущего года в Москве и Подмосковье заявлен выход на рынок еще около 1,6 млн м² складских площадей. Однако скорее всего часть этих объектов будет введена в эксплуатацию только в следующем году.

Объем спроса на складском рынке Московского региона по итогам января-сентября 2025 г. составил 1,6 млн м², что в 1,8 раз меньше по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. Из них 625 тыс. м² было реализовано в третьем квартале текущего года. В структуре спроса 48% занимает аренда складских площадей, 27% – продажа, 25% – сделки built-to-suit. Самым популярным направлением у арендаторов и покупателей остается южное, на которое приходится 82% от общего поглощения.

К основным драйверам складского рынка Московского региона относятся производственные компании, логистические операторы и онлайн-ритейлеры. В условиях импортозамещения промышленные предприятия наращивают объем выпускаемой продукции, и у них возникает необходимость в дополнительных площадях для ее хранения. Активность логистических операторов связана с увеличением спроса на 3PL-услуги со стороны малого и среднего бизнеса, который отказывается от избыточных площадей в пользу аутсорсинга логистики.

Маркетплейсы арендуют складскую недвижимость не только с учетом текущих потребностей, но и дальнейших перспектив роста бизнеса. Онлайн-площадки активно увеличивают число селлеров и расширяют ассортимент за счет крупногабаритных товаров, которые потребители раньше редко покупали в интернете.

Доля свободных площадей класса А в Московском регионе за три квартала 2025 г. составила 2,1% (524,3 тыс. м²). С начала текущего года данный показатель увеличился более чем в два раза, что связано с падением деловой активности. Снижение темпов роста экономики и дорогие кредиты привели к тому, что компании стали замораживать планы по развитию до стабилизации макроэкономической ситуации. Кроме того, на рынок оказывает давление избыток спекулятивных объектов, строительство которых началось при более благоприятной конъюнктуре.

К концу 2025 г. валовый объем предложения на складском рынке Москвы и Подмосковья может достигнуть около 1,7 млн м². Этот показатель учитывает площади, которые доступны для аренды или субаренды, и будут введены или освобождены до конца текущего года.

Рост вакансии ожидаемо привел к снижению стоимости аренды складских площадей. С начала 2025 г. ставки в объектах класса А упали с 12,7 тыс. руб. за м² до 11,7 тыс. руб. за м² в год (без учета НДС и операционных расходов). Такая тенденция может сохраниться как минимум до середины следующего года, поскольку ключевая ставка хоть и снизилась, но остается достаточно высокой для того, чтобы сдерживать спрос.

Санкт-Петербург и Ленинградская область

В период с января по сентябрь текущего года в Санкт-Петербурге и Ленобласти было построено 412,6 тыс. м² складов, что на 13% меньше, чем за аналогичный период 2024 г. В четвертом квартале в регионе будет введено 196 тыс. м² площадей. Все новые объекты, которые выйдут на рынок, являются спекулятивными и преимущественно относятся к классу А.

Спрос на складские площади на локальном рынке по итогам трех кварталов 2025 г. составил 362,1 тыс. м², что на 18% больше, чем годом ранее. Однако значительная часть это показателя была сформирована за счет крупной инвестиционной сделки по продаже складского комплекса «Адмирал» (109,8 тыс. м²) на Волхонском шоссе. Без ее учета объем поглощения на складском рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти упал на 21%. На фоне текущей макроэкономической конъюнктуры компании пересматривают планы по развитию и освобождают избыточные площади. Кроме того, арендаторы не готовы брать на себя долгосрочные обязательства и стали реже снимать дополнительные складские блоки.

В структуре спроса на аренду площадей приходится 50,6%, на продажу – 49,4%. Наиболее востребованной локацией остается юг Санкт-Петербурга и Ленобласти. На него приходится 81% от общего объема сделок.

Наиболее высокую активность на складском рынке продемонстрировали производственные компании и логистические операторы. При этом спрос со стороны маркетплейсов в регионе был более сдержанным по сравнению с Москвой.

С начала 2025 г. вакансия в классе А в Санкт-Петербурге и Ленобласти выросла с 1,1 до 2,1%. При этом класс B оказался более устойчивым к рыночным колебаниям – вакансия здесь осталась на уровне 1,8%. В абсолютном выражении в Санкт-Петербурге и Ленобласти было свободно 116 тыс. м². Ставки аренды за 9  мес. в 2025 г. в объектах класса А снизились на 2%, с 10,2 до 10 тыс. руб. за м² в год, класса B – остались на уровне в 8,5 тыс. руб. за м² в год.

По итогам 2025 г. валовый объем предложения на складском рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти может достичь 580 тыс. м². Из них на высвобождающиеся помещения придется 162,4 тыс. м², на субаренду – 84,3 тыс. м². Это будет способствовать росту конкуренции за клиентов среди собственников объектов и стимулировать их предоставлять более гибкие условия (арендные каникулы, льготная ставка на первый год).

Алматы и Алматинская область

В период с января по октябрь 2025 г. в Алматинском регионе было построено 162,4 тыс. м² складской недвижимости, а до конца года рынок пополнится еще 90,2 тыс. м². В результате объем ввода площадей по итогам текущего года станет рекордным за всю историю наблюдений. Крупнейшим проектом, строительство которого будет завершено в этом году, станет «Евразийский логистический парк» (50,3 тыс. м²).

Рынок складской недвижимости Казахстана привлекает девелоперов высокой доходностью. Долгосрочные контракты и активность арендаторов позволяет им рассчитывать на прогнозируемый денежный поток и комфортные сроки окупаемости.

Выход на рынок существенного объема предложения привел к росту вакансии. На конец третьего квартала 2025 г. в Алматы и Алматинской области было свободно 7% складских площадей (59,7 тыс. м²), что стало максимальным значением за пять лет. В период с января по октябрь текущего года уровень вакансии на локальном рынке вырос в четыре раза.

На этом фоне произошло снижение стоимости аренды. За 9 мес. 2025 г. ставки в объектах класса А и B снизились на 10%, до 5 тыс. и 4,1 тыс. тенге за м² в месяц соответственно.

Увеличение доли пустующих площадей в классе A, скорее всего, носит временный характер. С учетом высокой деловой активности вакансия в этом сегменте постепенно будет снижаться. По итогам трех кварталов 2025 г. совокупный объем сделок на складском рынке Алматинского региона составил 97,2 тыс. м², что сопоставимо с аналогичным показателем за весь 2024 г. В структуре спроса на объекты класса А приходится 69%. При этом в классе B вакансия, вероятно, продолжит увеличиваться в связи с меньшей ликвидностью таких объектов.

Основной спрос на площади обеспечивают онлайн-ритейлеры и логистические операторы. Алматы становится ключевым хабом для развития маркетплейсов в Центральной Азии, что стимулирует бурное развитие складского рынка. Кроме того, расположение города на стыке транспортных маршрутов России, Китая и стран региона делает Алматы стратегическим узлом для транзитной логистики.

В ближайшие годы онлайн-ритейлеры и логистические операторы продолжат стимулировать развитие складского рынка Алматы. Кроме того, в конце 2025 г. истекает срок действия значительного числа договоров аренды, что дополнительно поддержит спрос.