Рынок складской недвижимости России в 2025 году: данные и прогнозы IBC Real Estate

Внешний контекст

2025 г. не показал роста экономики. Автомобильная отрасль, производство минеральной продукции, деревообрабатывающий комплекс и ряд других крупных отраслей демонстрировали на протяжении 2025 г. отрицательную динамику. На текущий год прогнозы роста ВВП также достаточно скромные – на уровне 1,3% г/г (по прогнозу Минэкономразвития).

Конкуренция за работников на рынке труда ослабевает и стремительный рост зарплат некоторых профессий, связанных с логистикой, остался в прошлом. Несмотря на сохранение рекордно низкого уровня безработицы (2,1%), индекс hh.ru вырос в 2 раза г/г, что говорит о начале трансформации рынка в пользу работодателя.

Темп роста оборота розничной торговли в 2025 г. составил 2,5%, прогноз на 2026 г. – 1,1%, доходы населения и цены также росли медленнее.

Аналитики IBC Real Estate зафиксировали ряд факторов, говорящих о росте издержек собственников недвижимости и девелоперов:

• Пересмотр кадастровой стоимости и увеличение количества проектов, для которых налоговая база на имущество определяется от этих параметров, ведут к росту операционных расходов.

Увеличение налоговой нагрузки будет ограничивать возможности бизнеса для инвестиций, а также поддержит дальнейший рост цен на товары и услуги. Как результат, цикл снижения ключевой ставки может замедлиться, и высокая стоимость заемного финансирования сохранится на протяжении года. По октябрьскому прогнозу Банка России, в 2026 г. ключевая ставка будет на уровне 13–15%.

• Рост стоимости строительных материалов стабилизировался на фоне охлаждения экономики, однако дефицит рабочих и линейных специалистов сохраняется.

Таким образом, ряд факторов свидетельствует о том, что в этом году многие сегменты коммерческой недвижимости окажутся под давлением.

Рынок складской недвижимости России

По итогам 2025 года общий объем рынка складов в России превысил 75 млн м².

Объем спроса составил 5,5 млн м², что на 8% ниже результата 2024 г. Лидерами в структуре спроса остались онлайн-операторы (42%) и многоканальные ритейлеры (29%), при этом последние стали единственными игроками рынка, объем сделок которых совокупно по России год к году вырос (+57%).

Объем ввода в 2025 г. составил рекордные 8,7 млн м², что на 56% превышает результат 2024 г. За пределами Московского региона предложение растет преимущественно за счет крупных объектов, реализованных для онлайн-операторов и многоканальных ритейлеров, при этом рост объемов спекулятивного строительства – актуальная тенденция только для Москвы и МО.

В 2025 г. в российскую недвижимость было инвестировано 973 млрд руб., из которых 25% (246 млрд руб.) пришлось на складскую. Объемы нового строительства складской недвижимости в 2025 г. достигли исторического максимума. На фоне высокого спроса предыдущих лет в России было введено 8,7 млн м² складских площадей, и это рекордный показатель за всю историю наблюдений. На стадии строительства находится еще около 13 млн м², заявленных к вводу в 2026–2028 гг., что дополнительно подчеркивает масштаб ранее сформированных девелоперских планов, составленных еще до изменения рыночной конъюнктуры.

Из 159 млрд руб., вложенных в готовые объекты, 80% пришлось на инвестиционные покупки (127 млрд руб.), тогда как около 20% (32 млрд руб.) было приобретено конечными пользователями. Ключевыми драйверами инвестиционного спроса выступили УК ЗПИФ, на которые пришлось свыше 90 млрд руб. При этом решающими факторами при выборе объектов остаются их качество, текущее состояние объекта и наличие арендного потока.

Объем вложений в сегмент Light Industrial (не учитывается в общем объеме инвестиционных вложений) остается ограниченным, однако число сделок с чеком до 500 млн руб. растет. В 2025 г. было заключено 48 подобных сделок на 72,2 тыс. м² общей стоимостью 8,6 млрд руб., тогда как в 2024 г. – 20 сделок на 26,8 тыс. м² и 3 млрд руб.

Самыми крупными сделками года стали покупки «NK Парк Домодедово 2» площадью 148 тыс. м², СК «Обухово» (122 тыс. м²) и ЛП «Дмитровский» (239 тыс. м²). Все объекты находятся в Московском регионе.

Москва и Московская область

Общее предложение складских площадей классов А и В составило 37 099 тыс. м², прирост относительно 2024 г. – 9,3%. Эксперты IBC Real Estate прогнозируют в 2026 г. прирост на уровне 7,5%.

По итогам 2025 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию почти 3,2 млн м² (+65% г/г), такой объем является историческим максимумом. Только за IV кв. 2025 г. было введено в эксплуатацию 1201 тыс. м².

Несмотря на общее охлаждение рынка, девелоперы принимали решение о вводе в эксплуатацию спекулятивных объектов, которые по результатам года занимают 62% (1 952 тыс. м²) от всего объема нового строительства. Среди них порядка 22% (435 тыс. м²) составляют объекты формата Light Industrial. На BTS и собственные объекты приходится 24% (767 тыс. м²) и 14% (444 тыс. м²) соответственно.

На этапе строительства находится 4,5 млн м² спекулятивных и BTS-объектов, заявленных ко вводу в 2026 г. Однако с учетом ожидаемого снижения спроса, сроки ввода значительного объема спекулятивных объектов могут быть перенесены, в связи с чем прогнозируемый на 2026 г. объем ввода составляет 2,8 млн м² (-11% г/г).

Крупнейшие новые объекты:

1. «NK Парк Домодедово 2» (к. 9) – 148 тыс. м².
2. «Ozon Ватутинки» – 137 тыс. м².
3. СК «Обухово» – 122 тыс. м².
4. «ВкусВилл Домодедово 2» (к. 8) – 118 тыс. м².
5. «DCL Томилино Парк» – 118 тыс. м².

Дисбаланс структуры спроса

По итогам 2025 г. сумма купленных и арендованных площадей в Московском регионе составила 2456 тыс. м², что на 18% ниже показателя прошлого года.

Структура спроса по результатам года демонстрирует дисбаланс: 36%, или 891 тыс. м², от всего объема сделок приходится на онлайн-операторов, которые являются единственными игроками рынка, увеличившими свою деловую активность. На втором месте по объему сделок находятся многоканальные ритейлеры (17%), на производителей, логистов и дистрибьюторов приходится 13, 13 и 10% соответственно.

Положительную динамику с точки зрения объема сделок продолжают демонстрировать онлайн-операторы (+23% в 2025-м относительно 2024 г.). Многоканальные ритейлеры в указанный сравнительный период сократили объем сделок на 17%, производственные компании – на 42%, логисты и дистрибьюторы – на 32%. Самыми востребованными направлениями для игроков рынка в 2025 г. были юг, юго-восток и север Московского региона – 37, 20 и 13% соответственно от всего объема сделок.

В 2026 г. ожидается дальнейшая стабилизация рынка и снижение деловой активности – прогнозируемый объем спроса составляет 2100 тыс. м² (-14% г/г).

Вакантность

По итогам 2025 г. доля вакантных площадей на рынке складской недвижимости Московского региона составила 6,0%. Год к году индикатор вырос на 4,5 п.п, а в абсолютных значениях более чем на 1,8 млн м². Ключевым фактором роста доли свободных площадей стал массовый ввод новых объектов.

37% от всего объема вакантного предложения составляют опции в объектах, введенных в эксплуатацию в 2025 г., – в абсолютных значениях это более 0,8 млн м². При этом на рост вакантности повлияли не только спекулятивные площади, но и несколько крупных BTS-объектов, которые еще на этапе строительства начали предлагаться в субаренду.

Помимо этого, на рынке маркетируются 305 тыс. м² в аренду и субаренду с датой доступа в ближайшие 6 мес. в существующих объектах. Общий объем складских площадей, предлагаемых в ротацию, составляет 115 тыс. м². Также маркетируются 1308 тыс. м² складских площадей, которые находятся на этапе строительства и заявлены к вводу в ближайшие 6 мес.

Таким образом, совокупный объем маркетируемого предложения достиг 3950 тыс. м², в 2,3 раза превысив индикатор аналогичного периода прошлого года.

Ставки аренды

В 2025 г. зафиксировано долгожданное снижение ставок аренды:с 2019 г. индикатор для существующих объектов демонстрировал непрерывный рост, который остановился лишь в I кв. 2025 г., когда ставка аренды достигла исторического максимума в 13 тыс. руб. в год. Дальнейшее снижение будет обусловлено резким ростом вакантного предложения на рынке и коррекцией спроса на складские площади. По итогам 2025 г. средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на существующие сухие объекты класса А в Московском регионе составила 10 500 руб./м² в год (без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей), снизившись на 16% г/г.

Корректировка ставок аренды зафиксирована и в строящиеся объектах. В силу значительного объема маркетируемого предложения в объектах, которые находятся на этапе строительства, индикатор снизился до 11 350 руб./м² в год (-13% г/г).  На фоне ожидаемого снижения спроса в 2026 г. прогнозируемые ставки аренды на существующие объекты составляют 10 тыс. руб./м² в год, на строящиеся – 10 500 руб./м² в год.

Операционные расходы

По итогам 2025 г. размер операционных расходов на все складские объекты сохранился на уровне I кв. Так, на объекты, введенные после 2021 г., индикатор достиг отметки в 2300 руб./м² в год (без учета НДС и коммунальных платежей). На объектах, ввод которых пришелся на период до 2021 г., уровень запрашиваемых операционных платежей составил 1600 руб./м² в год.

В соответствии с общей тенденцией на снижение ставок аренды и стабилизацию спроса, а также замедлением темпов роста стоимости строительства и уменьшением напряженности на рынке труда, стоимость эксплуатационных расходов остановила свой рост.

По итогам 2026 г. ожидается, что размер операционных расходов на все складские объекты останется на текущем уровне в связи с общей стабилизацией коммерческих условий на рынке складской недвижимости.

Рынок логистических услуг

По итогам 2025 г. объем складских площадей, занимаемых логистическими операторами в Москве и МО, достиг 3,9 млн м², что составляет 11% от общего объема всего складского предложения в регионе.

Спрос со стороны логистических операторов корректируется и возвращается к уровню, который наблюдался до 2023 г. В 2025 г. сумма купленных и арендованных логистическими операторами складских площадей составила 319 тыс. м², зафиксировано снижение на 23% г/г.

Запрашиваемая стоимость хранения европалет (без учета НДС) по итогам 2025 г. составила 30 руб./п.м., снизившись на 14% по сравнению с прошлогодним показателем. Изменение связано с общим охлаждением рынка, ростом доли вакантных площадей и снижением ставок аренды. В краткосрочной перспективе тенденция сохранится – прогнозируемая запрашиваемая стоимость хранения европалет на конец 2026 г. составляет 28 руб./п.м. – снижение на 7% г/г.

Санкт-Петербург и Ленинградская область

По итогам 2025 г. сумма купленных и арендованных площадей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составила 272 тыс. м², что является минимальным показателем с 2020 г. и на 48% меньше прошлогоднего результата.

Представители многоканального ритейла стали единственными игроками рынка, со стороны которых объем спроса увеличился более чем в 3 раза по сравнению с результатами 2024 г. Остальные категории арендаторов и покупателей перешли от стратегии наращивания площадей к оптимизации использования существующих под влиянием высокой ключевой ставки, снижения деловой активности и общей экономической ситуации. Объем сделок производственных компаний снизился на 30%, онлайн-операторов – на 88%, логистов и дистрибьюторов – на 56%.

В 2026 г. существенного роста деловой активности не ожидается, драйвером спроса для наиболее активных игроков может стать значительный объем свободных площадей при условии дальнейшего снижения ставок аренды складов и ключевой ставки. Общий объем спроса составит 250 тыс. м².

Новое строительство

По итогам 2025 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области объем нового строительства составил 641 тыс. м², второй результат за всю историю наблюдений, уступивший 16% только рекордному 2024 г.

Доля спекулятивных объектов составила 16% (102 тыс. м²). Основной объем ввода пришелся на собственные (54% ,или 346 тыс. м²) и BTS-объекты (30%, или 192 тыс. м²), реализованные преимущественно для онлайн-операторов и многоканальных ритейлеров.

На этапе строительства находится более 0,7 млн м², заявленных ко вводу в 2026 г. Более половины из этого объема представляют спекулятивные объекты. Однако в условиях, когда спрос уже стабилизировался, риски переноса сроков ввода объектов остаются высокими. В связи с этим прогнозируемый объем ввода составляет порядка 0,5 млн м².

Крупнейшие новые объекты:

1. «Ozon Порошкино» – 120 тыс. м².
2. «Wildberries Шушары» – 106 тыс. м².
3. «Wildberries М10» – 95 тыс. м².
4. «Пауэр Интернэшнл» – 38 тыс. м².
5. «RAUM Бугры» – 29 тыс. м².

Ставки аренды и вакантность

По итогам 2025 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области зафиксирован рост вакантного предложения в готовых объектах. Индикатор достиг 3,8%, увеличившись за год на 2,3 п.п.  Ключевой составляющей вакансии стали опции, освобожденные онлайн-операторами (43% от общего объема вакантных площадей), предлагаемые как в аренду, так и в субаренду. Сроки экспозиции вакантных блоков в среднем составляют 3–5 мес., но по отдельным опциям достигают года.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие существующие объекты класса А в Санкт-Петербурге и ЛО по итогам 2025 г. составила 10 тыс. руб./м² в год (без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей), снизившись с конца 2024 г. на 13%. Текущая динамика ставок аренды – результат снижения деловой активности на рынке и роста доли вакантных площадей.

На фоне снижения потребительского спроса и высокой стоимости заемного финансирования в 2026 г. ожидается дальнейшее снижение индикатора на существующие объекты до 9500 руб./м² в год (-5% год к году), на строящиеся – до 9800 руб./м² в год (-6% г/г).