Складская недвижимость России: темпы старта новых проектов сохраняют свою динамику
Аналитики компании IBC Real Estate подготовили обзор складской недвижимости России.
Аналитики компании IBC Real Estate подготовили обзор складской недвижимости России. Согласно представленным данным, первая оценка ВВП [1] по итогам I кв. составила в текущих ценах 43 240 млрд руб., темпы роста превысили значения IV кв. 2023 г. и достигли 5,4% год к году. Предварительные данные II кв. свидетельствуют о сохранении повышенной динамики восстановления экономики и, как следствие, усилении ценового давления. Так, индекс потребительских цен за январь – май год к году составил 7,8% и индекс цен производителей 218,5%.
Наблюдаемую динамику экономической активности и спроса поддерживают: рост бюджетных расходов, сохраняющиеся высокие темпы роста доходов населения, значительные темпы роста кредитования и государственного спроса. Рынки коммерческой недвижимости на текущую ситуацию реагируют повышенным спросом и дефицитом предложения, а также высокими темпами роста цен и тарифов. Высокая инфляция производителей сказывается на стоимости строительства объектов, однако объем строительства и темпы старта новых проектов на текущий момент еще не начали снижаться. По итогам 1-го полугодия 2024 г. объем спроса составил 4,2 млн м2, что стало рекордным показателем среди аналогичных периодов прошлых лет. Прирост год к году составил 40%, а преобладающими в структуре спроса стали BTS сделки (69%).
Совокупно по России объем нового ввода за 1-е полугодие 2024 г. составил 1,6 млн м2, что выше показателя аналогичного периода прошлого года на 26%. Во втором полугодии также ожидаются повышенные объемы ввода в связи с завершением BTS-проектов.
Москва и Московская область
Объем спроса по итогам 1-го полугодия 2024 г. достиг исторического максимума относительно аналогичных периодов прошлых лет и составил 1,9 млн м2, превысив прошлогодний показатель на 28%. Текущая конъюнктура рынка складской недвижимости подталкивает ставки аренды вверх. Так, прогноз по арендной ставке на конец 2024 г. был пересмотрен. Средний прирост ставок аренды на существующие объекты год к году составит 38%.
В Москве и Московской области сумма купленных и арендованных площадей за 1-е полугодие 2024 г. составила 1,9 млн м2, 77% из которых было реализовано в апреле и мае. Если по итогу I кв. 70% спроса приходилось на производителей, логистов и дистрибьюторов, то уже по итогам полугодия в лидеры вышли онлайн-операторы (32% в структуре спроса), а также логисты, обеспечивающие масштабирование онлайн-бизнесов экосистем (32% в структуре спроса).
48% от общего объема спроса в 1-м полугодии 2024 г., или 0,9 млн м2, площадей было реализовано сделками BTS-формат что говорит о готовности крупных игроков рынка принимать решения в пользу реализации проектов, несмотря на высокую стоимость заемного финансирования. Доля сделок по аренде складских площадей за 1-е полугодие 2024 г. в общем объеме спроса составила 39%, а доля сделок по продаже и субаренде – 7 и 6% соответственно.
По итогам II кв. 2024 г. объем ввода составил 566 тыс. м2, что на 15% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Во II кв. темпы ввода замедлились относительно I кв., однако во второй половине 2024 г. ожидаются повышенные объемы ввода. Это связано с изменением структуры ввода: если за 1-е полугодие 70% ввода составили спекулятивные объекты, то во 2-м полугодии 2024 г. ожидается ввод BTS-объектов, повышенный спрос на которые был зафиксирован в 2023 г.
Высокая деловая активность на рынке складской недвижимости по итогам 1-го полугодия 2024 г. позволяет прогнозировать повышенные объемы ввода и в 2025 г.
Активное спекулятивное строительство в 1-м полугодии 2024 г. не решило проблему дефицита предложения в Московском регионе. Доля вакантных площадей сохраняет свои минимальные значения и не превышает 1%. На текущую конъюнктуру рынка влияют факторы, имеющие устойчивый характер: высокая стоимость заемного финансирования, растущий спрос на складские площади, стоимость строительства и рабочей силы.
Ставка на строящиеся объекты за последние годы иногда даже превышает арендную ставку на существующие склады. Это связано прежде всего с дефицитом вакантного предложения на действующих складских площадях и высокой степенью законтрактованности объектов уже на этапе строительства. Рост ставок аренды на строящиеся объекты за квартал составил 24%. До конца года ожидается повышение индикатора до 12 500 руб./м2/год.
Санкт-Петербург
Ввиду низких объемов новых сделок прогноз по спросу в регионе на конец 2024 г. был пересмотрен в сторону понижения: до 350 тыс. м2 совокупно к декабрю 2024 г. (ранее – 500 тыс. м2). Объем ввода в эксплуатацию по итогу года превысит текущий спрос, однако практически полностью будет представлен законтрактованными объектами.
По итогам первых двух кварталов 2024 г. в Северной столице и Ленинградской области введено в эксплуатацию 248 тыс. м2 складских площадей, что на 130% больше, чем за аналогичный период 2023 г., это рекорд за всю историю наблюдений. Крупнейшими новыми объектами, введенными с начала 2024 г., стали: две очереди объекта «Адмирал-Волхонское» (совокупно 89 тыс. м2), полностью арендованные на начальном этапе строительства компанией Ozon; «Агропарк Нарт» (38 тыс. м2); «SKARP Бугры» (27 тыс. м2). Ожидается, что высокие темпы ввода объектов в эксплуатацию сохранятся до конца года и совокупный объем нового строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составит более 500 тыс. м2, что превысит рекордный показатель ввода в 2014 г. (513 тыс. м2). При этом около 70% спекулятивных объектов, заявленных ко вводу в эксплуатацию в 2024 г., уже законтрактованы.
За 1-е полугодие 2024 г. сумма купленных и арендованных площадей составила 192 тыс. м2, что на 155%, или в 2,5 раза, меньше рекордного показателя 2023 г. С начала года большая часть спроса приходится на сделки Ozon (50 тыс. м2) и Wildberries в рамках переезда компании в два новых объекта (37,5 тыс. м2). При этом зафиксировано восстановление доли в спросе со стороны исторических категорий арендаторов в Северной столице: производителей (+4 п.п. год к году) и логистов (+16 п.п. год к году). Ввиду текущих пониженных темпов подписания сделок к концу 2024 г., по прогнозам, объем спроса составит не более 400 тыс. м2 и будет на уровне 2019 и 2022 гг.
Ключевые региональные логистические хабы
Ключевыми региональными хабами являются города, где общий объем существующих складских площадей составляет 1 млн м2 и более. Из новых ключевых хабов особо стоит отметить Воронеж. По итогам 1-го полугодия 2024 г. общий объем предложения здесь достиг 1 млн м2. При этом объем ввода в 7 хабах, включая Воронеж, составил 519 тыс. м2, или 174% к 1-му полугодию 2023 г., превысив и рекордный показатель ввода 2022 г. (467 тыс. м2). Так, крупнейшими новыми объектами с начала года стали Индустриальный парк «Синергия» (131 тыс. м2), «А2 Кольцово» (75 тыс. м2) и «ЛК Придорожный» (50 тыс. м2).
Доля свободных площадей практически во всех ключевых хабах сохраняется на минимальном уровне, не превышая 1%, однако интерес к региональным складским рынкам остается повышенным. За I и II кв. индикатор спроса составил 789 тыс. м2, практически достигнув годовых значений прошлых лет. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года индикатор вырос в два раза. Однако драйверами спроса остаются крупнейшие онлайн-операторы и представители логистики, развивающие онлайн-сервисы: так, 87% сделок пришлось на сделки Ozon (343 тыс. м2), «СберЛогистики» (252 тыс. м2) и «Яндекс.Маркета» (90 тыс. м2), активно расширяющих присутствие в крупных региональных центрах. Ввиду ограниченного существующего предложения ставки аренды на готовые объекты отсутствуют. Доступное предложение продолжают составлять опции BTS, реализуемые по ставкам в диапазоне 10 500—11 000 руб./м2/год, а также единичные незаконтрактованные опции.
Развивающиеся региональные логистические хабы
Активное развитие онлайн-ритейла в регионах продолжается, обусловливая повышенный спрос на развивающиеся региональные хабы (общее предложение существующих складских площадей в них менее 1 млн м2), который по итогам 1-го полугодия 2024 г. почти в два раза выше по сравнению с ключевыми региональными хабами. Так, сумма купленных и арендованных складских площадей составила около 1,4 млн м2, что превышает не только объемы 1-го полугодия 2023 г. (+88%), но и результаты I—III кв. 2023 г. (1081 тыс. м2). 799 тыс. м2, или 58%, спроса пришлось на онлайн-операторов и многоканальный ритейл, а также 508 тыс. м2, или 37%, – на логистику. При этом сделки компаний Ozon и «СберЛогистика» составили 47 и 38% от общего объема спроса соответственно.
[1] Здесь и далее приводятся данные источников ЦБ РФ, Росстата, IBC Real Estate.
