Сколько стоит склад построить?

С начала 2024 года стоимость строительства квадратного метра склада в Центральном федеральном округе (ЦФО) достигла рекордных значений – 65 200 рублей за квадратный метр, что на 42% больше, чем в 2022 году. Что же влияет на стоимость строительства складов, какие материалы и работы составляют основную часть затрат, а также как изменяются сроки строительства с текущей ставкой?

Тенденции на рынке складской недвижимости

Для начала важно отметить, что складская недвижимость, в особенности качественные складские комплексы класса A и выше, пользуется высоким спросом на российском рынке. Причины этому понятны: активный рост e-commerce, увеличение объемов логистических операций и необходимость построения новых распределительных центров для крупных торговых сетей. Это требует строительства новых объектов, отвечающих высоким стандартам качества.

Однако рынок сталкивается с рядом проблем. Основными из них являются рост цен на строительные материалы и кадровый дефицит. В результате стоимость строительства продолжает расти, несмотря на попытки девелоперов контролировать расходы. Согласно данным IBC Real Estate и ГК «Ориентир», в III квартале 2024 года стоимость строительства склада класса A в ЦФО составила 65 200 рублей за квадратный метр, что на 19% выше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года​.

Ключевые драйверы стоимости

Стоимость строительства складского объекта складывается из нескольких факторов. Рассмотрим основные компоненты затрат, которые влияют на итоговую цену квадратного метра.

• Стоимость материалов. В 2024 году стоимость строительных материалов выросла на 18%, что является одним из основных факторов, влияющих на удорожание строительства. Наибольшее удорожание наблюдается в цене сэндвич-панелей, которые за год подорожали на 41%. Также значительное увеличение цен произошло на такие материалы, как карьерный песок и ПВХ мембраны, которые выросли на 11%​​.
• Стоимость строительных работ. За этот период также наблюдается рост стоимости работ, который составил 19%. Это объясняется дефицитом квалифицированных кадров.
• Основные статьи расходов на строительство. Наиболее дорогими разделами строительства склада остаются кровля, инженерные системы и благоустройство территории. Так, для склада площадью 20 тыс. кв. м стоимость кровли составляет 9 920 рублей за квадратный метр, инженерные системы (7 910 рублей/кв. м), а благоустройство территории — 7 200 рублей за квадратный метр​. Эти три раздела составляют около 40% от общей стоимости строительства.
• Структура стоимости строительства. Среди других значимых расходов можно выделить такие компоненты, как фундаменты (3 400 рублей/кв. м), колонны и фермы (5 200 рублей/кв. м), а также полы (6 410 рублей/кв. м). Все эти затраты оказывают значительное влияние на итоговую стоимость проекта​.

Факторы, влияющие на стоимость материалов и работ

Рынок строительных материалов подвержен влиянию различных факторов, таких как инфляция, изменения в добыче полезных ископаемых и колебания валютных курсов. В 2024 году особенно заметным был рост цен на товары сложного производства (доковые ворота, ПВХ мембраны и т.д.) и сопутствующие работы, а также на металлоконструкции, сэндвич-панели, ЖБИ-фундаменты. 

Еще одним важным фактором является дефицит рабочей силы. Согласно прогнозам, эта проблема будет сохраняться на протяжении как минимум следующих трех лет. Отсутствие квалифицированных рабочих приводит к росту зарплат и удорожанию стоимости строительных работ, по некоторым видам до 30%​.

Влияние экономической ситуации на строительство складов

Экономическая ситуация в стране оказывает значительное влияние на стоимость строительства складских объектов. Высокий уровень инфляции, который, по данным Росстата, в 2024 году составил 9,5%, продолжает оставаться одним из основных факторов, способствующих удорожанию. Прогнозируется, что в ближайшие годы стоимость материалов и работ будет продолжать расти. В частности, к концу 2025 года ожидается, что стоимость строительства вырастет еще на 10-15% и достигнет 70 000 — 75 000 рублей за квадратный метр​.

Кроме того, на рынок складской недвижимости оказывает влияние ситуация с заемным финансированием. Повышение ключевой ставки Центральным банком России до 21%, а также увеличение стоимости заемных средств сказываются на стоимости строительства новых объектов. В таких условиях девелоперы вынуждены учитывать все возможные риски и обеспечивать более тщательное планирование своих проектов, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и стоимости аренды.

Время — деньги

Сроки возведения складов зависят от множества факторов. Если в обычных условиях строительство объекта площадью около 40 тыс. кв. м может занять от 6 до 8 месяцев, то в текущих реалиях сроки могут увеличиться. Это связано с тем, что дефицит рабочей силы и проблемы с поставками материалов могут скорректировать сроки выполнения работ​.

Особенно важно учитывать стадии проектирования и получения разрешений. Процесс проектирования складов класса A может занимать 3-5 месяцев, в зависимости от сложности архитектурных решений и требований нормативных документов. Дополнительно стоит учитывать время на получение разрешений, что также может варьироваться в зависимости от региона.

Спрос на склады: кто задает тон?

Невзирая на рост стоимости строительства, спрос на складскую недвижимость не ослабевает. К этому приводит активное развитие e-commerce, которое требует создания новых логистических центров. Маркетплейсы, ретейлеры и логистические компании продолжают расширять свои складские мощности, что совместно с ростом себестоимости и стоимости финансирования оказывает давление на рынок. Арендные ставки на складские объекты класса A в Московском регионе, например, достигли 12 000 рублей за квадратный метр в год, увеличившись, по данным IBC Real Estate, с 2022 года на 92%.

Цена эффективности – кто заплатит и выиграет?

Рынок складской недвижимости продолжит рост в 2025 году, хотя и более умеренными темпами. Инфляция, нехватка рабочей силы, удорожание материалов и финансирования будут ключевыми факторами, сдерживающими динамику. В ответ девелоперы и арендаторы сосредоточатся на повышении эффективности, в частности, за счет автоматизации складов. Строительство новых объектов в 2025 году осложняется ростом издержек, но высокий спрос на складские помещения побуждает участников рынка искать решения и преодолевать возникающие трудности. Однако, кто сумеет найти наиболее эффективный баланс между затратами и инновациями, чтобы захватить лидирующие позиции на этом меняющемся рынке? Ответ на этот вопрос определит победителей и проигравших в 2025 году.