Проблемы складской логистики Дальнего Востока: почему 2024 год может стать переломным
Обеспеченность Дальневосточного региона качественными складами остается низкой. Экспансия федеральных ритейлеров в регионы, перестроение логистических маршрутов, развитие отношений с азиатскими партнерами увеличивают нагрузку на Дальний Восток. Какие факторы позволяют предположить, что 2024 год станет переломным для роста складских площадей в ДФО?
Перегруженные логистические комплексы, катастрофическая нехватка высококлассных складов, очереди на границе с Китаем, жалобы президенту на невозможность вести торговлю – таким Дальний Восток был на рубеже 2023-2024 годов. Из-за такого коллапса срок пересечения границы увеличился до семи суток, для логистики – это неприлично большой срок.
При этом о проблемах в связи с увеличением нагрузки на Дальний Восток знали и говорили еще с конца 2022 года. Управляющий партнер консалтинговой компании IBC Global Станислав Ахмедзянов рассказал, как за полтора года изменилась ситуация на дальневосточном направлении со складами и предсказал взрывной рост складских площадей сразу в нескольких регионах.
Рекордный экспорт диктует свои условия
2024-й год станет годом развития ритейла, e-commerce и складов в Дальневосточных регионах. Об этом заявил управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. По мнению эксперта, в 2024 году в сфере ритейла продолжат формироваться и укрепляться тренды прошлого года, а именно – появление новых логистических центров, экспансия федеральных ритейлеров в регионы, а также полное перестроение логистических маршрутов и смена полярности в партнерских отношениях с зарубежными странами.
В 2024-м году стратегически важное значение приобрели города, расположенные ближе к границам с Казахстаном, Китаем и другими азиатскими странами, такие как Новороссийск, Волгоград, Астрахань, Оренбург, Екатеринбург, Челябинск, Новосибирск, Хабаровск, Владивосток», — считает Станислав Ахмедзянов. – На это повлияли как минимум несколько факторов. Во-первых, Дальний Восток начал играть значимую роль в новой цепочке поставок, во-вторых, регион начал наращивать мощности собственного производства, в-третьих, дальневосточный регион стал площадкой для развития для крупных торговых сетей.
По данным федеральной таможенной службы, в 2023-году экспорт в Азию вырос с 205,4 млрд долларов до 226,6 млрд. Товарооборот с азиатскими странами существенно вырос: как сообщали в ФТС ранее, на торговлю с Азией приходится около 70% общего товарооборота страны. Однако, ритейлерам, e-commerce для дальнейшего развития и продуктивной деятельности требуются качественные складские мощности: сухие отапливаемые склады, мультитемпературные объекты, контейнерные площадки, таможенные хабы, распределительные и сортировочные центры.
Почему складов катастрофически не хватает?
По разным данным общий объем складской недвижимости на Дальнем Востоке составляет чуть более полумиллиона кв.м., но для сравнения только крупнейшему онлайн-ритейлеру WILDBERRIES для нормальной работы в регионе нужен комплекс примерно в 100 тыс.кв.м.
По нашим данным три округа: Дальневосточный, Северо-Кавказский, Северо-Западный занимают десятую часть от общего объема предложения, существующего на рынке качественных складских площадей на конец 2023 года. Это незначительный показатель, относительно спроса на складские мощности – катастрофически низкий, – рассказал Станислав Ахмедзянов.
Ритейлеры, девелоперы, логисты выходят в города полумиллионники, отдаленные территории. Сейчас идет глобальная перестройка путей поставок, построение новых цепочек экспорта и импорта, но Дальний Восток к такому натиску был не готов! Чтобы понимать, о чем я говорю, простой пример: Забайкалье, Чита, город в 500 километрах от границы с Китаем, но ни одного высококлассного склада не было, зато наблюдалось обилие пустующих площадей советского наследия.
Еще одна причина такого ажиотажного спроса на склады, как было сказано выше – федеральный ритейл и крупные игроки рынка e-commerce.
В прошлом году крупнейшая продовольственная российская сеть – X5 Retail Group зашла в Дальневосточный регион. Для продовольственного ритейла крайне важны высококлассные складские мощности, распределительные центры, мультитемпературные склады, – привел данные Станислав Ахмедзянов.
При этом компания взяла курс на Дальний Восток еще несколько лет назад, начиная расширять свою географию постепенно, прокладывая логистические пути. Дальневосточный регион долгое время оставался закрытым для федеральных ритейлеров, у них развивались только региональные торговые сети.
«Коробки из сендвича построим в секунду»
С января в разных субъектах дальневосточного региона было объявлено о строительстве новых высококлассных складских комплексов. Так, ввод новых объектов ожидается в Чите, Хабаровске, Южно-Сахалинске.
В этом году в Чите появится первый современный склад на 60 тыс.кв.м., в котором на стадии строительства было законтрактовано две трети всех площадей. Спрос огромный, а предложение при этом крайне низкое. Мы работаем в складах 16 лет, развиваем инфраструктурные проекты более чем в 63 регионах России и можем совершенно точно говорить о том, что сейчас в сегменте складской недвижимости на Дальнем Востоке настоящий индустриальный бум, – рассказал Станислав Ахмедзянов.
В рамках собственной стратегии развития WILDBERRIES объявили о строительстве логистического центра на 100 тыс.кв.м. в той же Чите. В другом Дальневосточном регионе еще во время первой очереди строительства логистического центра все 20 тыс.кв.м. были законтрактованы. Эксперт считает, что такой взрывной рост строительства складов в регионе продлится ближайшие годы, на очереди тысячи кв.м. площадей.
Летом прошлого года в Южно-Сахалинске стартовало строительство центра «Сахалинский» – это современный складской комплекс на 100 тысяч кв.м., через три месяца, после старта проектных работ у нас в первой очереди строительства уже не было мест, – рассказал Станислав Ахмедзянов. – Посмотрим теперь на Приморье, город Владивосток, сейчас там идет строительство складского комплекса класса В – ситуация практически аналогичная, строительство только началось, но уже есть потенциальные арендаторы. Это говорит о жесточайшем дефиците складских помещений даже сейчас, в условиях бешеной застройки Дальнего Востока.
Освоение Дальнего Востока и процесс его преображения в социально-значимый и перспективный для бизнеса субъект – задача не простая, регион сложный для коммерческой недвижимости – отдаленный от центра, с суровым климатом (короткий строительный сезон), сложным рельефом, инфраструктурными, ресурсными и прочими ограничениями. Решить проблемы дальневосточного бизнеса за секунду не получится.
– Замечу, что без глубочайшего кропотливого консалтинга цели по развитию инфраструктурной платформы практически не осуществимы. Склады – это важнейший и одновременно не самый простой инструмент для бизнеса, они не терпят ошибок и высокомерного обращения («мы ваши коробки из сендвича построим в секунду»), – рассказал Станислав Ахмедзянов. – Помимо класса склада, важно учитывать транспортную доступность, близость различных коммуникационных сетей, аэропортов, железнодорожных вокзалов и станций. В свете недавних событий склады должны отвечать последним требованиям в вопросах безопасности. Современные склады только внешне простые, из-за своего технического оснащения, внутренней инженерии, они больше похожи на космический корабль.
А помощь пришла?
В ближайшее время на Дальнем Востоке ждут появления электронной очереди на пограничных пунктах, кроме того в регионе реконструируются и расширяются транспортные магистрали, меняется инфраструктура сегмента логистики. Все это расширяет возможности бизнеса, связанного с грузоперевозками, но пока не решает вопросов с хранением и сортировкой.
В целом за полтора года ситуация взяла вектор к позитивным изменениям и нововведениям, постепенно вводятся новые площади, но это не быстрый процесс, чтобы удовлетворить спрос бизнеса на складские комплексы по всему региону в год нужно сдавать сотни тысяч кв.м., – считает Станислав Ахмедзянов. – При этом, основной запрос идет именно на небольшие площади по 5-10 тыс.кв.м. и эти площади требуются в основном в городской черте. На Дальнем Востоке появилась и развивается ТОР – территория опережающего развития. В прошлом году было объявлено, что несколько логистических комплексов попали в программу ТОР, время покажет насколько все это поможет развитию сферы складской недвижимости в дальневосточном регионе.
Дальневосточный регион в нынешней геополитической ситуации крайне перспективен, это подчеркивается на муниципальном и федеральном уровне.
Только недавно во Владивостоке прошло крупнейшее бизнес-мероприятие – Восточный экономический форум, который собрал руководителей предприятий, чиновников и инвесторов. Важнейшим итогом форума я бы назвал появление – Свободного порта Владивосток. Эта задумка должна помочь инвесторам построить территорию, на которой возможно использовать особые, лояльные режимы таможенного, налогового и административного регулирования, а значит на более выгодных условиях развивать бизнес, – заявил Станислав Ахмедзянов.
Управляющий партнер консалтинговой компании IBC Global Станислав Ахмедзянов.
