Складской рынок России: рекорды 2024

Марко Пёч, директор департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate

Рынок коммерческой недвижимости России является одним из наиболее масштабных и развитых в мире. На сегодняшний день общий сток составляет более 100 млн кв. м. Крупнейшим сегментом является складская недвижимость, которая составляет 46% от общего объема предложения. На текущий момент совокупное количество складских площадей достигло 55,1 млн кв. м, в ближайшие годы к вводу в эксплуатацию заявлено еще 14 млн кв. м.

Максимум спроса, минимум вакансии

За последние 5 лет рынок складской недвижимости вырос почти на 40%. Только в текущем году складской рынок вырос уже на 9%. Это произошло, во многом благодаря серьезному развитию сегмента в регионах России – в ключевых хабах с существующим предложением более 1 млн кв. м и в развивающихся хабах с предложением менее 1 млн кв. м.

2023 год был исторически рекордным по объему реализованного спроса на складском рынке – сумма купленных и арендованных складских площадей составила 7,3 млн кв. м. В этом году также наблюдаются высокие темпы реализации спроса. Так, объем спроса по итогам I-III кварталов 2024 года совокупно по стране составляет 6,3 млн кв. м, что на 36% превышает аналогичный показатель прошлого года. Более половины спроса (55%) приходится на регионы России. По итогу 2024 года, согласно прогнозам аналитиков IBC Real Estate, совокупный спрос по стране достигнет 7,5 млн кв. м. В 2025 году ожидается постепенная стабилизация спроса со стороны ключевых игроков рынка и снижение индикатора до 4,5-5 млн кв. м.

По итогам I–III кварталов 2024 года сумма купленных и арендованных площадей в Москве и Московской области составила 2,8 млн кв. м, что на 15% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Лидерами в структуре спроса остаются онлайн-операторы, доля которых за рассматриваемый период равна 42% или 1,2 млн кв. м.

Текущий показатель является историческим максимумом и уже превысил годовое значение рекордного 2023, когда объем реализованных площадей представителями компаний онлайн-ритейла за 12 месяцев составил 1,1 млн кв.м. Однако структура спроса становится более неравномерной: с начала 2024 года два ключевых лидера спроса — OZON и СберЛогистика — совокупно арендовали 1,1 млн кв.м. По другим категориям арендаторов мы наблюдаем замедление темпов экспансии и расширения логистических портфелей: за аналогичный период год к году снижение по таким категориям, как дистрибьюторы, производители и логистические компании, составило –31%,—26% и –20% соответственно.

Вероятно, по мере насыщения и увеличения своих портфелей ключевые драйверы спроса в среднесрочной перспективе перейдут к оптимизации и повышению эффективности логистики, что снизит объемы спроса на складскую недвижимость уже в 2025 году.

За 9 месяцев 2024 года сумма купленных и арендованных площадей составила 253 тыс. кв. м, что на 57% ниже рекордного показателя 2023 года и сопоставимо только с уровнем 2019–2020 годов. 78% спроса пришлось на сделки по аренде и субаренде объектов, крупнейшими из которых стали 2 сделки Ozon (50 тыс. кв. м) и 2 сделки Wildberries в рамках переезда компании в новые объекты (37,5 тыс. кв. м). При этом BTS сделки занимают только 14% спроса (против 63% в I–III кв. 2023 г.).

Так, с начала 2024 были реализованы 3 сделки по BTS продаже объектов для компаний Proline (13,5 тыс. кв. м), Вотоня (11,4 тыс. кв. м) и Газпромнефть (10 тыс. кв. м). Структура спроса стала более сбалансированной ввиду сохранения умеренного спроса со стороны исторических игроков рынка северной столицы: производителей (+24% г/г) и логистических операторов (+11% г/г). До конца года ускорения темпов реализации спроса в регионе не ожидается, ввиду чего годовой объем купленных и арендованных площадей составит не более 400 тыс. кв. м, показав снижение на 66% г/г.

В ключевых регионах страны, там, где объем существующего качественного предложения превышает 1 млн кв. м. – Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Казань, Краснодар, Ростов-на-Дону и Воронеж  – спрос составил 1 109 тыс. кв. м, превысив в 2 раза не только показатели за аналогичный период прошлого года, но и в 1,2 раза совокупный годовой результат рекордного прошлого года. Основными драйверами регионального спроса остаются онлайн-операторы, которые занимают 84% спроса, и чья доля с конца 2023 года существенно увеличилась. Ключевые сделки были реализованы компаниями Ozon (428 тыс. кв. м), СберЛогистика (377 тыс. кв. м) и Яндекс. Маркет (90 тыс. кв. м).

В остальных развивающихся регионах страны, где объем существующего качественного предложения составляет менее 1 млн кв. м, спрос не только почти в 2 раза выше, чем в ключевых региональных хабах, но и сопоставим с уровнем в Московском регионе (2 678 тыс. кв. м). С начала года реализовано 2,1 млн кв. м, что на 95% больше объемов за аналогичный период прошлого года, а также на 17% – совокупного годового результата прошлого года (1 081 тыс. кв. м). Доля сделок в формате BTS достигла 91% от общего объема спроса. Доля онлайн-ритейлеров в спросе приблизилась к новым максимальным показателям: 1 846 тыс. кв. м (+56% г/г) или 87% спроса. Компания Ozon реализовала 981 тыс. кв. м или 47% спроса, СберЛогистика – 863 тыс. кв. м или 41% спроса. При этом пятью наиболее привлекательными развивающимися региональными логистическими хабами по объему реализованного спроса стали Нижний Новгород (283 тыс. кв. м), Кемерово (275 тыс. кв. м), Уфа (165 тыс. кв. м), Омск (160 тыс. кв. м) и Владимир (137 тыс. кв. м).

Рекордный ввод

С 2017 года совокупно по России наблюдается растущая динамика ввода в эксплуатацию. В текущем году мы ожидаем новые рекорды ввода по всей стране. Так, по итогам 9 месяцев новое строительство составляет 2,9 млн кв. м, что превышает показатель аналогичного периода прошлого года на 30%. Объем нового строительства в регионах уже превысил годовые значения прошлых лет, в то время как в Москве и МО сроки ввода многих объектов задерживаются. При этом 45% от всего ввода приходится на спекулятивные объекты, 37% — на BTS-объекты. По итогу 2024 года, по нашим прогнозам, ввод по стране достигнет 3,9 млн кв. м, В 2025 году мы ожидаем новое строительстве на уровне 4 млн кв. м. ввиду повышенного реализованного спроса на BTS-объекты в этом году.

По итогам I–III кварталов 2024 года объем ввода в Московском регионе составил 885 тыс. кв. м, что ниже аналогичного показателя прошлого года на 14%. Замедление темпов реализации строительства обусловлено высокими темпами роста стоимости стройматериалов и дефицитом рабочей силы, что создает риски по переносу значительного объема заявленных к вводу объектов. Снижение темпов ввода наблюдается среди BTS проектов, подписанных в III–IV кварталах 2023 года, а также среди спекулятивных и собственных объектов. Давление на цены также наблюдается ввиду возросшего объема строительства и, как следствие, спроса на строительные материалы. Так, ввиду сложившейся конъюнктуры рынка многие девелоперы принимали решение о старте ряда спекулятивных проектов. По итогам I–III кварталов 2024 года в структуре ввода преобладают спекулятивные объекты (57%), доля BTS и собственных объектов равна 26% и 17% соответственно. До конца 2024 года доля BTS объектов вырастет до 40% наравне со спекулятивными объектами. В структуре ввода в 2025 году будут преобладать спекулятивные объекты (45%), доля BTS составит около 35%.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области зафиксированы повышенные темпы ввода. Впервые с 2014 года объем нового строительства превысил полмиллиона квадратных метров и достиг 591 тыс. кв. м, показав рост на 158% г/г. 60% ввода пришлось на спекулятивные объекты, крупнейшими из которых с начала года стали 4 очереди объекта 100К Бугры (118 тыс. кв. м), 2 очереди объекта Адмирал-Волхонское (89 тыс. кв. м) и 4 очереди объекта Агропарк Нарт (72 тыс. кв. м). Также были введены в эксплуатацию такие крупные BTS проекты, как NK Парк Колпино (104 тыс. кв. м) и Осиновая Роща (74 тыс. кв. м), реализованные для компании Ozon. Учитывая текущие темпы нового строительства, совокупный годовой объем ввода в эксплуатацию составит около 700 тыс. кв. м, что станет рекордным показателем за весь период наблюдений. При этом на рынке присутствуют опции в объектах на завершающих этапах строительства, ввиду чего в ближайшее время в регионе возможен рост доли свободных площадей.

В 7 ключевых региональных логистических хабах ввод составил 784 тыс. кв. м, или +82% год к году, превысив предыдущий рекордный показатель ввода в 2022 году (643 тыс. кв. м). Ключевой причиной роста индикатора является ввод объектов формата BTS, законтрактованных в 2023 году. Крупнейшими новыми объектами с начала года стали Индустриальный парк Синергия (131 тыс. кв. м) в Республике Татарстан, А2 Кольцово (75 тыс. кв. м) в Екатеринбурге и ЛК Придорожный (71 тыс. кв. м) в Самаре.

В развивающихся региональных логических хабах индикатор достиг 603 тыс. кв. м. или 21% год к году, превысив предыдущий рекордный показатель ввода в 2015 году (591 тыс. кв. м). Более чем на 60% ввода также составили объекты, реализованные в формате BTS-аренды. Крупнейшими новыми объектами стали ПФО Логопарк Солнечный (118 тыс. кв. м) в Омске, ПФО ОЭЗ Оренбуржье (71 тыс. кв. м) в Оренбурге и Wildberries (61 тыс. кв. м) в Тамбове.

Точки роста инвестиционной привлекательности складов

За первые 9 месяцев 2024 года объем инвестиций в складскую недвижимость достиг рекордного уровня за всю историю наблюдений, составив 143 млрд рублей. Текущий индикатор превысил аналогичный показатель прошлого года почти в 3 раза.

Высокий спрос на складские площади среди инвесторов сохраняется – на фоне стремительного роста ставок многие игроки сфокусированы на поиске объектов с потенциальным апсайдом, ввиду чего именно разница между текущими ставками аренды и рыночным уровнем индикатора выступает одним из ключевых факторов выбора объектов. Конечные пользователи на фоне роста ставок аренды также проявляли повышенную активность – объем транзакций составил более 51 млрд рублей, превысив значение прошлого года почти в 6 раз. Наиболее высокую активность на рынке проявляют институциональные инвесторы, приобретающие объекты для последующего размещения в ЗПИФ.

По итогам трех кварталов свои портфели пополнили УК «Современные фонды недвижимости», компания Central Properties, которая в дальнейшем разместит объекты в фондах под управлением Parus Asset Management и УК «Альфа-Капитал». До конца года ожидается закрытие еще ряда сделок. Игроки наращивают портфели в ожидании восстановления спроса со стороны розничных инвесторов к рынку коллективных инвестиций по мере смягчения денежно-кредитной политики.